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      房地產政策迎來深刻變革
      時間:2017-08-07 09:36:14  來源:上海證券報   作者:管理員

      北京住房引入“股份制”,試水共有產權

        北京住房將試水共有產權。有業界專家認為,這標志著中國房地產政策已經發生重大變化,一個圍繞“租售并舉”的房地產長效機制雛形正逐步形成

        北京住房引入“股份制”,即將試水共有產權,這標志著中國房地產政策已經發生重大變化。

        接受上海證券報記者采訪的業界專家指出,中國房地產政策正迎來自1998年房改以來的一次最深刻變革。目前來看,一個圍繞“租售并舉”的房地產長效機制的雛形正逐步形成。

        中國房地產研究會市場委員會副主任、中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為,中國房地產正迎來一次深刻變革的判斷是非常準確的,預計明年中國房地產長效機制的具體化政策會陸續出臺。“共有產權”、“租售并舉”等事物,僅僅是這一新體系的一個組成部分。在供給側改革的大背景下,未來中國房地產調控長效機制還應該包括財稅、土地、投資、金融、立法等一系列的“配套工程”。

        一石激起千層浪

        北京深夜發布共享新政

        8月3日晚間,北京一則有關樓市的新聞,引發了輿論的關注。一些地產業內人士甚至于把它當成“黑天鵝”,感覺新政來得太突然。

        當晚,北京市住建委對外宣布《北京市共有產權住房管理暫行辦法》向社會公開征求意見。根據該辦法,北京擬新推“共有產權住房”,“新北京人”獲得共有產權房的比例不低于30%。這一消息,對于許多在北京打拼的年輕人來說,無疑是一個喜訊,但對于一些已經熟悉傳統套路的開發商來說,該政策卻顯得非常“突兀”。

        “共有產權住房”就是買房人與政府共有房屋產權。北京市住建委相關負責人解釋說:“共有產權住房政策通過實行政府與購房人按份共有產權方式,政府將其持有的部分產權的‘使用權’讓渡給首次購房人,進一步降低房屋出售價格,最大限度支持夾心層首次購房需求,滿足無房家庭住房剛需。政府和民眾一起努力解決住房困難。”

        顯而易見,“共有產權住房”的推出,增加了一種住房供給,也就多了一種選擇,這對于有些開發商而言,或許不是一個好消息。

        “這一政策對于穩定房價預期將起到一定的積極作用。”鏈家研究院院長楊現領向上證報記者表示。

        “共有產權住房將替代現有的自住型商品房,兩者區別還是很大的。”北京市房地產法學會副會長趙秀池說。她在3日當日參加了北京住房保障辦組織的《共有產權住房管理暫行辦法》意見征集會討論。

        她告訴記者,原來的北京自住房房價比市場價便宜三成;現在的共有產權住房,政府持有的份額是動態的,隨著各項目價格變動而變動。將來若上市交易,個人需按市場價把政府的份額購買下來。

        “共有產權住房的準入條件比原來的自住房更嚴了。除了符合限購條件外,還需要具備沒有住房轉讓記錄,信用良好;離婚三年內,不許購買;以家庭為單位所有成員名下無房等條件。這樣可滿足家庭首套剛需房,或人生首套房。如果再想買房,需要退出該住房。”趙秀池說,購買共有產權住房二手房的對象,也需要符合購買共有產權住房的條件,保證其封閉循環,更具保障性質。

        八仙過海各顯神通

        各地樓市租售政策巨變

        事實上,“北京并不是共有產權住房的先行者,上海更早已經有了共有產權住房,某種程度上可以說是北京借鑒了上海的經驗。”趙秀池向上證報記者說,共有產權住房深層次的意義是,進一步落實“房子是用來住的”定位,是去投資投機化的房地產調控長效機制的一個組成部分。具體來看,就是“建立租售并舉”、“租售同權”住房體系的一個細化。對此各地政府均在摸索實踐之中。

        記者注意到,在今年全國兩會期間,住建部負責人曾表示,“北京自住房、上海共有產權房值得其他城市學習。”而當時上海已經推出共有產權房8.9萬套。

        早在2014年,住建部等六部委就出臺了《關于試點城市發展共有產權性質政策性商品住房的指導意見》(建?!?014〕174號),局部城市也在共有產權住房方面進行了有益的實踐。

        “從可復制性來看,北京市對共有產權住房的施行公開征求意見,表明這種模式前期已積累了豐富的經驗,后期具備良好的運行基礎和優化的空間。我們認為,北京發展共有產權性質政策性商品住房對全國其他城市后期的住房制度改革將形成良好的示范。”中國指數研究院常務副院長黃瑜說。

        值得回味的是,7月以來,重點城市先后出臺住房租賃扶持政策,各地發展住宅租賃市場的腳步聲不絕于耳。

        7月7日《上海市住房發展“十三五”規劃》出臺,著力建設“購租并舉”住房體系;7月10日廣州市公布《加快發展住房租賃市場的工作方案》,推出“租賃16條”以大力扶持住房租賃市場發展;7月21日,佛山市開展全國住房租賃試點工作動員會議,下發9項租賃市場實施方案。

        7月20日,住建部、國家發改委等九部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,更是將住房租賃扶持政策推向高潮。

        “中央已要求選取部分人口凈流入的大中城市開展試點工作。隨著租賃市場的持續擴大,未來將有更多的城市會出臺相關租賃政策。”黃瑜說。

        她分析認為,住建部已經提出“租賃市場承租人可以有更多的城市功能和享受均等化權利”,明確保障當事人的合法權益,未來承租人能獲得更多與買房人同等的待遇。同時,專業住房租賃機構將獲得更多土地、金融、財稅等優惠政策傾斜。而隨著鼓勵國企進入住宅租賃行業,發揮出引領和帶動作用,租賃企業將加快向專業化、規?;l展,機構出租住房并提供服務的長期租賃模式也將逐步形成,購租并舉的住房市場格局將得以成形。

        讓房子回歸居住屬性

        房地產也要供給側改革

        就在7月下旬,中共中央政治局召開會議強調,要穩定房地產市場,堅持政策連續性穩定性,加快建立長效機制。

        業界人士指出,長效機制頂層設計的加快出臺,包括住房制度改革、房地產相關財稅改革、農村土地改革、住房金融改革等在內的一系列制度建設的逐步推進,這必將促成自1998年中國房改以來的又一次最深刻的變革。

        “這將是一次‘深刻的變革’,這個描述是準確的,我相信明年房地產長效機制的具體政策都會出臺。”陳晟說,這些政策包括土地制度和供地機制、房屋租賃市場、住房信息平臺、保障房供應和財稅金融等5個方面。

        “共有產權住房只是措施之一,我覺得統一的長效機制的建立更加關鍵。國家必須通過長效機制的建立,對沖現在這種住房供不應求的局面,才能保持房地產市場的健康有序和長期穩定,從而告別‘一抓就死,一放就松’的局面。”陳晟說。

        在他看來,還要把供給側改革與房地產長效機制結合在一起,即改革房地產領域的供給方式,包括土地的供給方式(提高自持土地占比等)、租售并舉(比如共有產權住房等),都是供應方式的一些變化。而這種供應的變化,將直接影響未來中國樓市的格局。

        以北京為例,目前北京主要政策性住房為經適房(存量66.2萬套)、兩限房(存量12.9萬套)、自住型商品房(存量10萬套)。

        “按照計劃,2017年至2021年北京預計供應25萬套自住型商品房,這部分都將按照共有產權住房的辦法執行,到2021年預計北京住房存量為900萬套,共有產權住房占比2.8%。這不僅影響到開發商,還會影響政府供地等多個方面。”楊現領告訴記者,共有產權住房解決了政府供地缺乏激勵的問題,有利于刺激政府擴大和落實供地計劃,形成有效供給,滿足居住需求。

        “讓房子回歸居住屬性,眼下租售并舉的方式和方法,跟以往措施都有了深層次的變化。開發商、購房者都要引起高度重視??梢赃@樣說,政策的變革,已經在深層次展開了,影響是深刻的。”陳晟說。

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